A sondagem de solo é etapa básica antes de iniciar determinada construção.

É através dela que se conhece a geologia do solo; sua capacidade de carga.

A partir daí é possível dimensionar as fundações do que será construído naquele local, e ter a tranquilidade de que a edificação não terá qualquer problema quanto à sua estabilidade.

Não é possível imaginar que uma etapa tão importante do processo construtivo seja negligenciada, colocando em risco vidas e recursos que, não raro, são da ordem de milhões de reais.

Similarmente, no ambiente dos negócios, o estudo de viabilidade econômico-financeira é aquele que entrega ao empreendedor informações fundamentais que nortearão suas tomadas de decisão.

Podemos, portanto, dizer que a sondagem do solo está para o construtor assim como o estudo de viabilidade está para o empreendedor.

Quando tratamos de empreender na construção civil, particularmente no setor imobiliário, o uso dessa ferramenta de gestão permite ao empreendedor escolher, dentre um rol de possibilidades, a que melhor retornará seu capital investido, aumentando desta forma a assertividade das suas decisões.

Este estudo demandará a coleta de algumas informações. São elas:

  • Desenvolvimento do produto

Aqui saberemos o que será construído.

 Essa etapa está intimamente ligada a um estudo prévio de mercado, onde se identifica a demanda por determinado padrão e tipologia ( casa, apartamento ou terreno ) de imóvel.

  • Determinação do valor de mercado ( e de venda ) das unidades. 

Essa etapa é relacionada à Engenharia de Avaliações Imobiliárias. 

Um bom estudo de mercado, feito por profissional capacitado, possibilitará precificar os atributos deste empreendimento ( localização, padrão, área construída, área de terreno, ocorrência ou não de suíte, de equipamentos de lazer, etc ), de forma a determinar o valor de mercado que viabilize a venda no melhor prazo, extraindo daquele empreendimento o lucro ideal que ele possa retornar.

  • Definição do custo de produção. 

Esse valor tem relação direta com o que será construído ( dimensões, padrão, número de unidades, equipamentos de lazer, funcionalidades ) e eventuais serviços complementares eventualmente necessários: movimentação de terra, muros, contenções, projetos especiais.

Especialmente para os empreendedores iniciantes, essa etapa do trabalho é de significativa relevância, uma vez que o preparará para os custos gerais da obra, evitando assim que sua empreitada se inicie sem que haja condições financeiras de concluí-la. 

  • Projeção do tempo de produção

Com base no anteprojeto de arquitetura, é possível estabelecer o tempo de produção. 

Nessa fase também será definido o cronograma físico-financeiro.

  • Estimativa do tempo de venda

Estimar o tempo que levará para a concretização da venda do(s) imóvel(eis) também tem relação com o estudo prévio de mercado. 

É desejável que no âmbito do estudo de viabilidade econômico-financeira, se considere diferentes cenários, levando em conta prazos distintos para a concretização da venda.

  • Definição da taxa básica de referência. 

Em outras palavras, estamos falando da taxa mínima de atratividade.

Observe que não há uma taxa padrão a ser adotada. Sua definição deve ser feita pelo empreendedor uma vez que ela traduz suas expectativas, quanto ao ganho mínimo aceitável, para que este decida levar adiante seu empreendimento.

Neste caso, o lucro aferido representa o ganho líquido acima do mínimo aceitável.

  • Geração de fluxo de caixa. 

De posse do custo da produção e cronograma físico-financeiro se estabelece o ritmo de desembolsos que acontecerá durante a obra.

  • Provisionamento do lmposto de Renda sobre ganho de capital. 

Com os custos e valor de venda definidos é possível calcular o valor do imposto devido.

Este estudo é imerso em matemática financeira. Daí deriva a compreensão de que quanto menor for o ciclo de produção e venda do(s) imóvel(eis), maior será o lucro do empreendedor, considerando que o valor de venda esteja em perfeita aderência ao mercado onde o imóvel é situado.

Isso nos faz compreender que a escolha de bons parceiros, em toda a cadeia produtiva, do início ao fim do processo, é fundamental para garantir ao empreendedor a melhor lucratividade.

Se você ainda não implementou essa ferramenta de gestão nos seus negócios, chegou a hora!

Autor:

Engenheiro Civil Frederico Sundfeld

Autor do livro: O NEGÓCIO – O jeito certo de empreender