COORDENADOR – PEDRO RICARDO DE CIA, Esp.

Resumo

Nos últimos 20 anos a engenharia de avaliações vem utilizando de forma genérica e para todos os cenários um fator sobre o valor do imóvel ofertado nomercado para compensar um desconto existente em uma negociação natural de compra e venda de imóveis. Esta fundamentação do famoso desconto de 10%(dez por cento)porém, não está embasada em algum estudo científico específico disponível para consulta. O fator de oferta de 0,90 é utilizado de maneira arbitrária por todos profissionais de engenharia de avaliações em todos os estados brasileiros e também publicado na maioria dos trabalhos ou literaturas sobre as avaliações de imóveis. Admite-se um desconto de 10% para todo e qualquer tipo de imóvel à venda independente do tipo de bem, urbano ou rural, em qualquer seguimento do mercado seja comercial, residencial ou até mesmo industrial e para qualquer tipo de objetivo, de avaliação, seja para venda ou locação. Desta forma, visando ter um parâmetro técnico, elaboramos este estudo com embasamento científico e observando mais profundamente as características e tendências em uma determinada região contemplando várias cidades no interior do Estado de São Paulo.

1. Introdução

De acordo com a ABNT NBR 14653-1:2019 Item 0.2 Princípios Gerais da avaliação de bens os conceitos de valor, preço e custo são distintos:

O valor de um bem decorre de várias características, entre as quais se destacam sua raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos e sofre influências por suas características singulares e condições de oferta e procura. Trata-se de um conceito econômico abstrato e não de um fato.

O preço é uma expressão monetária que define uma transação de um bem, de fruto, de um direito, ou de expectativa de sua transação. O preço é um fato concreto, relacionado ás capacidades financeiras, às motivações ou aos interesses específicos do comprador ou do vendedor.

O custo tem relação com o total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção ou aquisição de um bem, fruto ou direito.

As variações de valor dos bens ao longo do tempo resultam de influências econômicas, sociais e ambientais. Essas influências podem ser gerais, como no caso do nível da atividade econômica, com seus efeitos sobre o poder aquisitivo na sociedade, ou específicas, como mudanças tecnológicas e urbanísticas ou eventos ambientais impactantes.

Dentro dos princípios geralmente considerados e aceitos, conforme a natureza do bem e o objetivo e a finalidade da avaliação, citam-se os seguintes:

A lei da oferta e da procura: observados isoladamente estes dois aspectos, o preço de um bem diminui com o aumento da oferta e cresce com o aumento da sua procura, exemplificado no gráfico abaixo:

Da ABNT NBR 14653 ainda temos o conceito de que o mercado é o ambiente no qual, bens, frutos e direitos são ofertados e transacionados entre compradores e vendedores, mediante um mecanismo de preço, sendocaracterizado como um mercado imperfeito, com bens não homogêneos, estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos.
Neste mercado, tem-se acesso, muitas vezes, apenas aos preços desejados pelos vendedores (as ofertas) ou a preços de transações sujeitos a deformações decorrentes dos interesses do informante, influindo na amostra que é coletada pelo profissional da engenharia de avaliações no método comparativo direto de dados de mercado.

Neste conceito trazido pela norma brasileira é que se faz a referência da necessidade deste estudo, pois no mercado imobiliário como a própria norma técnica aborda tem-se acesso muitas vezes apenas aos preços desejados pelos vendedores muitos engenheiros utilizam um fator de desconto de 10% para poder compensar toda e qualquer negociação existente no mercado imobiliário quando na verdade o fator da oferta esta relacionado com o tipo de bem, se é residencial, comercial, industrial e seu mercado na sua localidade, tem haver com a quantidade de demanda com o tipo segmento imobiliário num determinado período.

2. Da Metodologia da Pesquisa

O procedimento adotado no presente trabalho envolveu o processamento de dados da pesquisa imobiliária e a aplicação de técnicas computacionais para a fundamentação do fator de oferta esta metodologia de pesquisa foi adotada em conformidade com a ABNT NBR 14653-1:2019 quando faz menção sobre a coleta de dados de mercado  ́ ́na coleta de dados de mercado relativos a ofertas, convém buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram ́ ́, desta forma foram classificadas as variáveis que pudessem ser mais significativas para explicar o comportamento do mercado em uma negociação natural de compra e venda, foram identificadas dentre as mais importantes seis variáveis que pudessem explicar o comportamento do fator de oferta do mercado imobiliário, dentre elas a área privativa, padrão de acabamento, prazo para venda, renda per capta, imóvel novo ou usado e o segmento de mercado, da seguinte forma:

  • Área Construída: Área construída privativa padrão do elemento no caso de terreno área privativa de terreno.
  • Padrão de Acabamento: Padrão de acabamento do elemento amostral de acordo com o CUB (custo unitário básico) referência do SINDUSCON/SP para dados de terreno foi considerado o padrão de acabamento das construções para o qual o loteamento tinha a maior afinidade.
  • Prazo para Venda: Foi verificado o prazo em meses para a venda da unidade no mercado imobiliário.
  • Renda Per Capita: Renda per capita informada pelo censo IBGE 2010 da cidade origem do elemento amostral.
  • Imóvel Novo ou Usado: Foi considerado imóvel novo todas as unidades pesquisadas com idade construtiva de até 5 anos, para o caso de terrenos foram considerados novos empreendimentos com até 5 anos do lançamento.
  • Segmento de Mercado: As amostras foram classificadas de acordo com o seu segmento de mercado, ou seja, residencial para três categorias: casas, apartamentos e terrenos.

Fizemos uma analogia a referência sobre preços hedônicos (ou preços implícitos), como método de avaliação de bens que tem por base a hipótese de Lancaster (1966), ou seja, de que os atributos de uma determinada mercadoria têm valor por propiciar utilidade a quem os consome. Desse modo, os atributos são responsáveis por parte do valor de mercado de um bem e é possível afirmar que há uma relação entre seu
valor e suas características, desta forma de acordo com os atributos elencados acima pesquisamos no mercado imobiliário 106 dados e realizamos uma regressão linear que apresentou os seguintes resultados:

3. Explicação do Modelo

Através da regressão linear da modelagem estatística dos dados podemos entender o comportamento das vendas do mercado imobiliário na região estudada, ou seja, em cidades da região do Vale do Paraíba- SP, Serra da Mantiqueira e Litoral Norte
Paulista, abaixo será explicada a relação de cada variável com o fator de oferta:

Para a variável Área Privativa temos o seguinte comportamento:

O comportamento desta variável tem crescimento negativo, ou seja, quanto maior for a área privativa dos imóveis menor será o seu fator de oferta (decimal) e conseqüentemente maior é o desconto que possa ocorrer sobre o valor ofertado, isto tem uma relação direta de que quanto maior for a área privativa do imóvel maior é o seu valor agregado e portanto tem-se uma maior margem para negociar o desconto sobre o preço ofertado.

Para a variáveis de Padrão Alto e Médio – Dicotomia do Grupo Padrões de
Acabamento:

O comportamento destas variáveis também tem crescimento negativo e estão indicando que o fator de oferta (decimal) diminui quando assumem a condição de um padrão de acabamento maior, ou mais elevado, acarretando um maior desconto nas transações de venda quando o padrão de acabamento dos imóveis se eleva sendo maior ainda para padrões mais altos com maiores margens para negociação.
Obs.: Não de confunde aqui que as variáveis: área privativa e padrão alto, expliquem
a mesma coisa, pois a área privativa esta mostrando que imóveis com maiores áreas
tendem a ter um desconto maior independente do segmento de mercado que estejam
inseridos, ou seja, para todos os tipos de imóveis, casas residenciais, apartamentos
ou terrenos dentro da tipologia construtiva de padrões baixos, normais e altos tendem
a ter um desconto maior quando suas áreas privativas aumentam.

Para a variável Prazo temos o seguinte comportamento:

O comportamento desta variável tem crescimento negativo e esta indicando que o fator de oferta (decimal) diminui, ou seja, tem um maior desconto quanto maior for o prazo para a venda, isto explica na maioria dos casos que o preço da oferta não esta encaixado com o valor de absorção do mercado e precisa cair ao longo do tempo para ser absorvido pelo mercado. Conforme citação da norma brasileira temos a informação do mercado para os preços desejados pelos vendedores e estes preços são experimentados no mercado imobiliário até encontrar um valor ao longo do tempo para ser absorvido, quanto maior for este prazo maior será o desconto para ser vendido.

Para a variável Renda Per Capta temos o seguinte comportamento:

Esta variável também tem comportamento negativo, pois a medida que aumenta a renda per capita da localidade diminui o fator de oferta (decimal), ou seja, aumenta o desconto para a transação da venda do imóvel, isto se deve ao fato de que em cidades maiores que tenham renda per capita maiores, também são mais atrativas ao negócio, possuem um mercado mais dinâmico e desenvolvido em diversos segmentos, fazendo com que o seu mercado fique mais concorrido com uma maior quantidade de vendedores e compradores.

Para a variável Novo/Usado temos o seguinte comportamento:

Esta variável tem crescimento positivo, está relacionada com idade do bem que está sendo comercializado, quanto mais novo for o imóvel menor será seu desconto, pois no imóvel novo tem-se o conhecimento do custo de produzir o produto e espera-se obter uma margem de lucro sobre a venda e isto dificulta um maior desconto na negociação natural de compra e venda.

Para a variável Segmento, temos o seguinte comportamento:

Esta variável também tem o comportamento positivo, ou seja, para cada tipo de segmento há um tipo de variação no desconto, imóveis com maior quantidade de oferta no mercado tendem a ter um desconto maior na venda, para o mercado imobiliário pesquisado as casas tendem a ter maiores descontos seguidos dos apartamentos e terrenos, pode-se dizer também que estes produtos são de interesses diferentes, enquanto uma casa o comprador já teria condições de moradia em um terreno tem-se apenas parcela do imóvel a ser construído.

4. Da análise do modelo matemático:

 

A pesquisa de dados foi realizada no período de Setembro de 2020 à Agosto 2021, em pleno período pandêmico do novo corona vírus, tendo sido realizada em 08 cidades da região do Vale do Paraíba, Serra da Mantiqueira e Litoral Norte Paulista devido a este momento sem precedentes na história do Brasil.
Ocorreu uma forte tendência migratória dos habitantes de grandes centros urbanos, das
metrópoles para regiões menores e mais calmas onde se pode trabalhar confinado em ́ ́home office ́ ́ e ter o prazer de estar perto da natureza conseguindo uma vida mais tranquila e protegida da pandemia em harmonia com a natureza, situação bastante propícia na região pesquisada em cidades que possuem uma boa infraestrutura urbana, de serviços e lazer.

No gráfico dos preços observados na abscissa versos os valores estimados pelo modelo na ordenada verificasse o poder de predição do modelo, quando observamos os pontos próximo da bissetriz do primeiro quadrante e o poder de explicação foi aferido pelo o coeficiente de determinação encontrado 0,7174 ou 71.74% sendo que o nível de significância máxima admitido nos demais testes estatísticos para cada variável não foram superiores a 10%.

No mapa abaixo é possível ver os dados georreferenciados das amostras na macrorregião do Vale do Paraíba, Serra da Mantiqueira e Litoral Norte Paulista:

5. Conclusões

Inicialmente, far-se-ão importantes algumas considerações sobre elasticidade.
Para estimar os efeitos do preço e da renda sobre a demanda e a oferta, os
engenheiros de avaliações lançam mão do cálculo de elasticidades nos dados
coletados, simploriamente utilizam um fator de 0.90 para todos os tipos de
bens dentre os diversos segmentos do mercado imobiliário.

Para VASCONCELLOS (2002, p. 78), elasticidade é sinônimo de sensibilidade,
resposta, reação de uma variável, em face de mudanças em outras variáveis.
Para Wessels (2003) a elasticidade mede uma reação: pode-se dizer que é a
proporção da variação percentual da quantidade e a variação percentual da variável
que causou a modificação na quantidade.

Em outras palavras, calcula causa e efeito em termos percentuais. O efeito é a
variação da quantidade e a causa é a variação do preço (WESSELS, 2003).
Quanto à demanda, considera-se que é o desejo de adquirir, é a aspiração, o
plano, e não necessariamente a sua consolidação. É importante não se confundir
demanda com compra nem oferta com venda. Demandar é desejar comprar. Também
é importante ressaltar que a demanda é um fluxo por unidade, a demanda é expressa
por uma determinada quantidade em dado intervalo de tempo (GREMAUD,2003), em
nosso trabalho foi estudada esta demanda no período de um ano entre setembro de
2020 à agosto de 2021. Aliado a estudos científicos podemos verificar como a consolidação da venda está atreladas a vários e muitas vezes sutis aspectos, que se não forem levados em conta, geram distorções significativas ao mercado imobiliário. O avaliador como formador de opinião obtém uma responsabilidade e uma importância muito significativa.

Entendemos a relevância do fator de oferta na determinação do valor de mercado dentro de um contexto macro econômico é importante compreender as distintas teorias na literatura que buscam explicar o seu funcionamento e a sua dinâmica de formação de preços, através do modelo deste estudo observamos que o fator de oferta largamente
utilizado de 0.90 não representa a realidade, precisamos aferir no mercado outras
importantes características, este estudo traz uma fundamentação científica para ser
utilizada pelos engenheiros avaliadores nas regiões estudadas, recomendamos
também com determinada cautela o uso para outras regiões com as mesmas
características desde que feita uma aferição dos dados e comparados com os
resultados aqui apresentados.

6. Agradecimentos

Agradecemos aos engenheiros e arquitetos membros do corpo técnico do Grupo de Avaliações e Perícias de Engenharia da Associação de Engenheiros e Arquitetos de São José dos Campos e em especial o seu presidente o Engº Civil Carlos Eduardo De Vilhena Paiva pela brilhante campanha de incentivo, colaboração a pesquisa de dados para a realização desde trabalho, segue abaixo os profissionais que colaborarão na elaboração deste trabalho:

  • Engº Civil André Muniz
  • Engª Civil Daiana Ap. Souza
  • Engº Civil Fábio Sugimoto
  • Engº Civil Frederico Sundfeld
  • Engº Civil Hugo Nunes
  • Arqª Juliana de Paiva Cozzi
  • Engº Civil Jorge Takashi Noda
  • Engº Civil Jorge Samahá
  • Engª Civil Kelly Cavalheiro
  • Engª Civil Maiara Duque
  • Engª Civil Viviane Santos

Referências e Anexos [DOWNLOAD]